Extra aflossen op je aflossingsvrije hypotheek: waarom?

Alleen rente betalen en de hypotheekschuld gedurende de looptijd niet aflossen. Een aantrekkelijke optie, zo blijkt. Ongeveer 30% van alle woningbezitters heeft een hypotheek die helemaal of voor een deel aflossingsvrij is. Lagere maandlasten is de belangrijkste reden om te kiezen voor deze hypotheekvorm. Aan het einde van de looptijd moet je dit bedrag aflossen. Voor veel mensen is dat geen haalbare zaak. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) maakt zich zorgen.

Waarom deze bezorgdheid? De toezichthouder wil voorkomen dat woningeigenaren aan het einde van hun looptijd in de problemen komen. Bijvoorbeeld doordat ze dan moeten afbetalen, het inkomen daalt bij pensioen en de rente na dertig jaar niet meer aftrekbaar is.

Niet kunnen aflossen bij einde looptijd
Met de aflossingsvrije hypotheek bouw je gedurende de looptijd geen kapitaal op en los je niets af. Deze hypotheekvorm levert meestal de laagste maandlasten op. Met name als ze is afgesloten vóór 2013 ten behoeve van aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning, omdat de rente dan fiscaal aftrekbaar is. Na 30 jaar heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, waardoor je maandlasten stijgen. Heb je de hypotheek afgesloten voor 2001, dan is de rente nog tot 2031 aftrekbaar. Veel mensen met een hypotheek kunnen aan het einde van de looptijd hun hypotheek niet aflossen. Indien dit moment samenvalt met het moment waarop je met pensioen gaat, kan dit voor grote problemen zorgen. Je moet dan een groot bedrag aflossen, juist op het moment dat het inkomen sterk daalt.

Gedwongen verkopen voorkomen
De AFM is bang voor gedwongen woningverkopen. Miljoenen woningeigenaren moeten daarom worden aangespoord om hun aflossingsvrije hypotheek extra te gaan aflossen. De toezichthouder stelt dat dit nodig is om ernstige problemen voor te zijn.

Aanzetten tot actie
De AFM voert samen met de markt een aantal experimenten uit om te leren wat consumenten aanmoedigt om in actie te komen. Zodat hun hypotheek in de toekomst betaalbaar blijft. De AFM stimuleert hypotheekaanbieders om sneller risico’s te signaleren die kunnen ontstaan doordat mensen nu te weinig aflossen. Om vervolgens klanten hierover proactief te informeren en oplossingen aan te dragen. 

Altijd noodzakelijk om extra af te lossen?
Ouderen met een ruime overwaarde op hun woning zoeken een mogelijkheid om het geld uit de stenen te halen. Bijvoorbeeld voor het aanvullen van hun pensioen. Zij willen juist de overwaarde van hun woning verzilveren. Gelukkig zijn er op dit moment weer banken die hier mogelijkheden voor aanbieden. Het is dus niet in alle gevallen verstandig om af te lossen.

Ieder mens is uniek en heeft verschillende wensen en elke situatie is anders. Wil je weten of het verstandig is om (extra) af te lossen? Neem dan contact op via 040-2222112 of stuur een mail naar info@duisenburgh.nl voor een afspraak met één van onze hypotheekadviseurs.

Spaargeld in vastgoed

In een tijd waarin spaargeld nauwelijks rendeert zijn vele mensen op zoek naar alternatieven. Met de huidige spaarrente van maximaal 0,6 % betaal je meer belasting dan dat het oplevert.

Investeren in onroerend goed is iets wat je vaak op een verjaardagsfeestje voorbij hoort komen. Er zijn talloze manieren om in vastgoed te investeren. Zo kan men naast een belegging in een vastgoedfonds investeren in commercieel vastgoed zoals winkels, bedrijfspanden en kantoren. Beleggen in commercieel vastgoed is niet voor iedereen weggelegd.

Het kopen van een tweede woning of appartement ligt voor een particuliere belegger meer voor de hand. Dit is natuurlijk ook niet zonder risico’s. Hierbij kunnen we denken aan:

-de kwaliteit van de huurder
-risico van leegstand
-verhandelbaarheid van de woning
-geld zit vast in de woning

In de afgelopen jaren was het erg lastig om in aanmerking te komen voor een financiering op verhuurde woningen. In verband met de aantrekkende huizenmarkt wordt deze mogelijkheid weer door diverse aanbieders gegeven.
U kunt overwegen om de investering volledig uit eigen middelen te voldoen. Deels financieren kan ook een aantrekkelijke optie zijn. Aangezien het volledig financieren van een beleggingspand (woonhuis) niet mogelijk is er altijd een eigen inbreng noodzakelijk.

Doordat financieren van een tweede woning/appartement weer tot de mogelijkheden behoort is deze beleggingscategorie weer toegankelijker geworden voor een bredere doelgroep. Wel is het goed om te bepalen of een tweede woning past binnen uw totale financiële positie. Daar komt bij dat elke aanbieder van een financiering specifieke voorwaarden kent.
Indien u plannen heeft om in een tweede woning te gaan beleggen neem dan vooraf contact met één van onze vermogensregisseurs bereikbaar op 040-222 21 12.

Verlaging NHG-kostengrens van de baan

Op 1 juli 2015 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag gegaan naar € 245.000.
Op 1 juli 2016 zou het grensbedrag verder dalen naar € 225.000. Dat gaat niet door. Het grensbedrag blijft vanaf 1 juli 2016 € 245.000.

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), uitvoerder van de NHG, heeft hierover overeenstemming bereikt met minister Blok van Wonen en Rijksdienst.

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot € 245.000. Met de NHG leent u veilig. Is bij verkoop van uw woning de opbrengst onvoldoende om uw hypotheek af te lossen? Dan neemt de NHG de restschuld van u over. Ook krijgt u korting op uw hypotheekrente. Uw hypotheekadviseur kan zien of u in aanmerking komt voor de NHG. Uw hypotheekadviseur kan de NHG ook voor u aanvragen.

Waarom is de verlaging van de baan?
Als onderdeel van de crisismaatregelen is eind 2008 besloten tot een tijdelijke verhoging van de NHG-kostengrens boven de gemiddelde woningprijs. Sinds 2012 is de kostengrens geleidelijk afgebouwd. Op 1 juli 2016 zou het grensbedrag verder dalen naar € 225.000. Dit gaat niet door. De reden hiervoor is de stijging van de huizenprijzen. De huidige kostengrens sluit namelijk al goed aan bij de gemiddelde woningprijs op dit moment (€234.830 in februari, bron Kadaster). Per 1 juli 2016 blijft de NHG-kostengrens daarom op het huidige niveau van € 245.000. Dat is goed nieuws voor veel (toekomstige) huizenbezitters. Om in aanmerking te komen voor een NHG-garantie, mag uw aankoopsom maximaal €231.132 bedragen. Bij een hypotheek met NHG houden we namelijk altijd rekening met bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.

Verantwoorde financiering
WEW laat in een persbericht weten dat een eigen huis bereikbaar moet blijven voor iedereen: “Door de huidige kostengrens van €245.000 blijft verantwoorde financiering van de aanschaf, verbetering of behoud van een eigen woning mogelijk. Daarom is het WEW in overleg getreden met minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en is besloten van de verlaging per 1 juli 2016 af te zien.” De huidige grens van €245.000 blijft dit jaar dus staan. Vanaf volgend jaar wordt de kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijzen.

Meer weten?
Op zoek naar een koopwoning en wilt u weten of u in aanmerking komt voor de NHG? Neem dan contact op met de hypotheekadviseur van Duisenburgh Financieel Advies. U bent altijd welkom voor een vrijblijvend gesprek.

Profiteren van rentedaling dankzij rentemiddeling

De hypotheekrente is momenteel historisch laag. Veel huiseigenaren hebben bij het afsluiten van hun hypotheek gekozen voor een vaste rente met lange(re) looptijd. Heeft u nog enkele jaren te gaan in de rentevastperiode en wilt u toch profiteren van de lage rente? Dan moet u in de regel de hypotheek oversluiten en in één keer een boeterente betalen. Alternatief hiervoor is rentemiddeling.  

Rentemiddeling is een manier om een lagere hypotheekrente en dus ook lagere maandlasten te krijgen. Hierbij stelt de leningverstrekker de rente opnieuw vast door het gewogen gemiddelde te nemen van de rente die u op dit moment betaalt en de nieuwe rente. Recent zijn fiscaaltechnische belemmeringen die veel banken ervaarden weggenomen met een besluit van de Staatssecretaris van Financiën, dat op 7 december 2015 is gepubliceerd in de Staatscourant. Dit besluit resulteert in een toename van het aantal geldverstrekkers dat rentemiddeling aanbiedt.

Wat houdt rentemiddeling in?

Bij rentemiddeling breekt u de lopende rentevastperiode af en gaat een nieuwe rentevastperiode gelden. Hierbij middelt uw huidige geldverstrekker de eerder afgesproken rente met de (fors) lagere actuele marktrente. U betaalt een boeterente voor het aanpassen van de lopende rentevasteperiode. Rentemiddeling houdt in dat u de boeterente niet in één keer hoeft te betalen, maar deze uitsmeert over de nieuwe rentevastperiode door deze (als opslag) op te nemen in het nieuwe rentepercentage. Er zijn verschillende berekenmethodes voor rentemiddeling.

Oversluiten versus rentemiddeling

Overweegt u uw hypotheek over te sluiten om direct te profiteren van de huidige lage rente? Houd er dan rekening mee dat uw geldverstrekker vaak een hoge boete in rekening brengt omdat u de lopende rentevaste periode vroegtijdig beëindigd. Heeft u niet de mogelijkheid om de boete (in één keer) uit eigen middelen te betalen? Dan is rentemiddeling mogelijk aantrekkelijk. Dit is afhankelijk van uw hypotheekvorm en resterende rentevastperiode. 

Voor u interessant?

Op dit moment is rentemiddeling bij steeds meer hypotheekverstrekkers mogelijk. Benieuwd naar de mogelijkheden en gevolgen voor uw persoonlijke situatie? Informeer bij een onafhankelijk hypotheekadviseur. De adviseur kan uw geldverstrekker vragen een voorstel te doen voor zowel oversluiten als rentemiddeling.

Eindejaarstips van Duisenburgh

December, 2015 Fiscaal advies | door Joris de Man | Barry Jansen

 

Het einde van het jaar nadert. Duisenburgh geeft u graag nog wat tips.
Heeft u vragen over een van onderstaande onderwerpen, of wenst u graag meer informatie?  Neem dan vrijblijvend contact op met één van onze adviseurs.
U kunt ons bereiken via 040-22 22 112

Hypotheken

Lager maximaal leenbedrag
De regering heeft besloten dat het maximale bedrag dat u kunt lenen voor uw huis de komende jaren in stappen naar beneden gaat. In 2015 kunt u nog 103% van de marktwaarde lenen, daarna daalt het percentage ieder jaar met 1%. In 2018 is het maximaal te lenen bedrag de waarde van uw woning waar de taxateur uw huis op taxeert. Uitzondering hierop is het verkoopverlies bij huidige woning. (deels mee te financieren bovenop het percentage van de marktwaarde)

In de tabel hieronder ziet u wat dit per stap voor het maximale leenbedrag betekent.

Jaar % van de marktwaarde Maximaal leenbedrag
(bij marktwaarde van € 250.000,-)
2015 103% € 257.500,-
2016 102% € 255.000,-
2017 101% € 252.500,-
2018 100 % € 250.000,-

 

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten biedt mogelijkheden tot het verkijgen van een hypotheek
Uitzendorganisatie Randstad, hypotheekverstrekker Obvion en Vereniging Eigen Huis hebben samen met verschillende financiële instanties een constructie bedacht waarmee uitzendkrachten bij hypotheekverstrekkers effectiever aanspraak kunnen maken op een hypotheek. Naast de gebruikelijke uitzendovereenkomst krijgen uitzendkrachten ook een zogenoemde perspectiefverklaring. Door middel van deze verklaring wordt inzichtelijk welke perspectieven de uitzendkracht heeft op de arbeidsmarkt. De perspectiefverklaring is een vervanger van de werkgeversverklaring. De werkgeversverklaring wordt echter door de hypotheekverstrekkers wel geaccepteerd alleen is deze verklaring voor veel uitzendkrachten een onvoldoende basis om een hypotheek te kunnen ontvangen. De perspectiefverklaring is voor veel uitzendkrachten een uitkomst.

 

Hypotheek mogelijkheden startende ondernemer
Een hypotheek voor ondernemers is anders dan voor loondienstmedewerkers. Bij zelfstandige ondernemers wordt het inkomen bepaald op basis van een toets inkomen en niet op basis van een loonstrookje. Het beoordelen van dit zakelijk inkomen gaat verder dan het beoordelen van de gemiddelde winst over de afgelopen 3 jaren. Er zijn binnen Duisenburgh mogelijkheden voor startende ondernemers die minimaal 1 volledig jaar actief zijn. De goede contacten bij geldverstrekkers die gespecialiseerd zijn in hypotheken voor ondernemers maken ons hypotheekadvies voor startende ondernemers compleet.

Belastingvoordelen en vrijstellingen

 

Voorlopige aanslag 2016 IB
Bij veel belastingplichtigen is de voorlopige aanslag inkomstenbelasting 2016 al op de deurmat gevallen. Op basis van deze voorlopige aanslag betaalt u maandelijks een gedeelte van de inkomstenbelasting over 2016, of ontvangt u maandelijks een voorschot van de belastingdienst. Het is verstandig te controleren of deze voorlopige aanslag in lijn is met het te verwachten inkomen in 2016. Als u een bedrag moet betalen biedt de Belastingdienst een betalingskorting als de voorlopige aanslag in één keer wordt betaald. Deze betalingskorting is interessant als u op uw betaal- en/of spaarrekening geen of een lage rente ontvangt. Een tweede belastingvoordeel is te behalen indien uw vermogen in box 3 per 31 december 2015 boven de € 24.347 of als u een fiscaal partner heeft boven de €48.694 uitkomt. Door de aanslag voor 31 december 2015 te betalen verminderd u de grondslag voor de box 3 belasting in 2016, dit bespaart u 1,2% belasting over het betaalde bedrag.

 

Periodieke giften vastleggen in onderhandse schenkingsakte
Als u jaarlijks donaties doet aan dezelfde goeddoelinstelling kunt u overwegen om de donaties voor een periode van minimaal 5 jaar vast te leggen in een onderhandse schenkingsakte (dus zonder tussenkomst van de notaris). Het voordeel van het vastleggen van de donatie in een periodieke schenkingsakte is dat de drempel voor giftenaftrek vervalt en de gift voor 100% in uw aangifte inkomstenbelasting in aftrek kan worden gebracht. Uw fiscaal voordeel is hierdoor groter en stelt u in staat om eventueel een groter bruto bedrag de goeddoelinstelling te schenken zonder dat het u per saldo meer kost. Bijgaand de link van de overeenkomst om de periodieke gift schriftelijk vast te leggen.
https://download.belastingdienst.nl/belastingdienst/docs/overeenkomst_%20period_gift_in_geld_ib0802z2fol.pdf

 

Boetevrije som van uw hypotheek herfinancieren bij de vennootschap
Als u in uw vennootschap overtollige liquiditeiten heeft die niet of slechts tegen een lage rentevergoeding renderen, kunt u overwegen om de hypotheek van uw eigen woning te herfinancieren. Als de rentetermijn van uw hypotheek nog een tijd loopt is het niet altijd aantrekkelijk om de gehele hypotheek in één keer over te sluiten. Wel kunt u dan overwegen om de boetevrije som (vaak 10% of 20%) af te lossen bij de bank en deze vanuit de vennootschap over te nemen. Bij het oversluiten blijven dezelfde fiscale voorwaarden aan de eigenwoninglening verbonden. Als u uw aflossingsvrije hypotheek oversluit naar de vennootschap blijft de lening aflossingsvrij. In alle gevallen zal wel een zakelijke rente bedongen moeten worden.

 

Verstrek uw kinderen een lening voor de eigen woning
Laat uw kinderen geld van u of uw vennootschap lenen als zij een eigen woning willen kopen. U verkrijgt zo een hogere rente op uw spaargeld en uw kinderen kunnen deze rente gewoon aftrekken in box 1. Daarnaast bent u als geldverstrekker flexibeler bij het vaststellen van het rentepercentage en de financieringsvoorwaarden.

 

Verplicht melding maken van eigenwoningschuld bij de eigen BV
Heeft u in 2015 een nieuwe lening voor de eigen woning niet bij een bank of een andere financiële instelling afgesloten, maar bijvoorbeeld bij een familielid of bij de vennootschap van uw ouder, dan moet u dit melden aan de Belastingdienst. Doet u dit niet op tijd, dan heeft u geen recht op een hypotheekrenteaftrek voor deze nieuwe lening. U moet de lening melden met het formulier ‘opgaaf lening eigen woning’ dat de Belastingdienst op haar website heeft staan. U stuurt het formulier in bij het doen van de aangifte inkomstenbelasting 2015, maar uiterlijk vóór 31 december 2016. De hypotheekrenteaftrek is dan gewaarborgd. Wijzigingen in bestaande leningen welke in 2015 hebben plaats gevonden dient u ook door te geven en moeten vóór 1 februari 2016 worden gemeld. Via onderstaande link is het formulier om uw eigenwoningschuld bij de belastingdienst te raadplegen. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/themaoverstijgend/programmas_en_formulieren/opgaaf_lening_eigen_woning

Let wel: vanaf belastingjaar 2016 hoeft voor een dergelijke woningschuld geen apart formulier ingevuld te worden. Er wordt dan naar gevraagd in de aangifte.

 

Investeringsaftrek onderneming
Als u in een boekjaar investeert in bedrijfsmiddelen, dan kunt u in aanmerking komen voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. De bedrijfsmiddelen waarin u investeert moeten dan wel in aanmerking komen voor investeringsaftrek. Het bedrag van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek hangt af van het geïnvesteerde bedrag in het boekjaar. De aftrek bedraagt maximaal 28% bij een bedrag aan investeringen tot € 55.746. Investeringen boven de € 309.693 leveren geen extra aftrek op. Door uw voorgenomen investeringen in de maand december te plannen of juist uit te stellen kunt u optimaal gebruikmaken van de investeringsaftrek in 2015 en/of 2016.

Investering Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek
niet meer dan € 2.300 0%
€ 2.301 t/m € 55.745 28%
€ 55.746 t/m € 103.231 € 15.609
€ 103.232 t/m € 309.693 € 15.609 verminderd met 7,56% van het deel van het investeringsbedrag boven de € 103.231
meer dan € 309.693 0%

 

Kinderen op de loonlijst in het kader van de bedrijfsoverdracht
Indien u overweegt om uw onderneming in de toekomst aan uw kinderen over te dragen is het aan te bevelen om uw kinderen dit jaar nog op de loonlijst van uw onderneming te zetten. Na een periode van 36 maanden kan de onderneming geheel of gedeeltelijk met een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit nagenoeg zonder belastingheffing aan uw kinderen worden geschonken. Het maakt daarbij niet uit voor hoeveel uur ze op de loonlijst staan.

 

Vrijstelling groenbeleggingen
Groene beleggingen zijn beleggingen in fondsen die deelnemen in projecten voor milieubescherming. Voor groene beleggingen geldt een vrijstelling in box 3. Dat betekent dat u geen belasting hoeft te betalen als de waarde van deze beleggingen niet boven de € 56.928 (of € 113.856 als u een fiscaal partner heeft) uitkomt. Het te realiseren belastingvoordeel in box 3 bedraagt maximaal € 1.366 per jaar. Naast de vrijstelling in box 3 hebt u ook recht op een extra heffingskorting. De heffingskorting bedraagt 0,7% van het bedrag van de vrijstelling in box 3 waar u, eventueel samen met uw partner, recht op hebt. Door in december nog in te stappen in dergelijke fondsen realiseert u een belastingbesparing in 2016 als uw vermogen per 1 januari 2016 in box 3 boven de € 24.347 (of als u een fiscaal partner heeft € 48.694) uitkomt.

 

 

Daling NHG-kostengrens per 1 juli

Profiteer nu nog van de huidige hypotheekregels!

 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken. Met NHG leent u veilig en geeft u de geldverstrekker de zekerheid dat uw hypotheekschuld in bepaalde situaties wordt terugbetaald. Wanneer bij de verkoop van uw woning de opbrengst onvoldoende is om uw hypotheek af te lossen, neemt NHG namelijk in bepaalde situaties de restschuld van u over. Daarnaast krijgt u korting op uw hypotheekrente. Uw financieel adviseur kan zien of u in aanmerking komt voor NHG en kan deze ook voor u aanvragen. Op dit moment geldt de NHG voor hypotheken tot €265.000,-. Deze grens daalt per 1 juli 2015 naar € 245.000,-.

 

De belangrijkste voorwaarden voor het afsluiten van een hypotheek onder NHG zijn:

  • De maximale hypotheek (inclusief kosten voor aankoop) wordt vanaf 1 juli 2015 € 245.000,-. NHG rekent standaard 6% voor bijkomende kosten, zoals bijvoorbeeld notariskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting. Dit betekent dat het aankoopbedrag van uw woning inclusief eventuele verbouwingskosten maximaal € 231.132,- mag bedragen om in aanmerking te komen voor NHG.
  • De maximale hypotheek bij het oversluiten van een hypotheek is € 245.000,-.
  • De maximale koopsom bij bestaande bouw en nieuwbouw is vanaf 1 juli 2015 € 231.132,- exclusief 6% bijkomende kosten.
  • De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut.
  • Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting Garantiewoning haar keurmerk heeft verleend.

 

Overlijdensrisicoverzekering

NHG stelt ook als voorwaarde dat u het gedeelte van de hypotheek dat boven 80% van de marktwaarde van de woning uit komt, afdekt met een overlijdensrisicoverzekering. Uw financieel adviseur kan u hierin adviseren.

 

Jaarlijkse daling

De komende jaren daalt de maximale hypotheeksom van NHG elk jaar.

  • Vanaf 01.07.2014: € 265.000,-
  • Vanaf 01.07.2015: € 245.000,-
  • Vanaf 01.07.2016: € 225.000,-

 

Profiteren van de huidige regels?

Laat u informeren over uw financiële mogelijkheden door uw financieel adviseur. Uw hypotheekofferte moet namelijk vóór 1 juli bij u binnen zijn, indien u nog gebruik wenst te maken van de hogere NHG-kostengrens.

Verlaging NHG grens per 01.07.2015

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een garantie op hypotheken. Met de NHG leent u veilig. Wanneer namelijk bij de verkoop van uw woning de opbrengst onvoldoende is om uw hypotheek af te lossen, neemt NHG in bepaalde situaties de restschuld van u over. Daarnaast krijgt u korting op uw hypotheekrente. Duisenburgh Financieel Advies kan zien of u in aanmerking komt voor NHG en kan deze ook voor u aanvragen. Op dit moment geldt de NHG voor hypotheken tot EUR 265.000,-. Maar deze grens wordt per 01.07.2015 verlaagd.

 

De belangrijkste voorwaarden voor het afsluiten van een hypotheek onder NHG zijn:

 

  • De maximale hypotheek (inclusief kosten voor aankoop) wordt vanaf 1 juli 2015 EUR 245.000,-. NHG rekent standaard 6% voor bijkomende kosten (zoals notariskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting). Dit betekent dat het aankoopbedrag van uw woning (inclusief eventuele verbouwingskosten) maximaal EUR 231.132,- mag bedragen om in aanmerking te komen voor NHG.
  • De maximale hypotheek bij het oversluiten van een hypotheek is EUR 245.000,-.
  • De maximale koopsom bij bestaande bouw en nieuwbouw is EUR 231.132,- (vanaf 01.07.2015), exclusief 6% bijkomende kosten.
  • De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut.
  • Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting Garantiewoning haar keurmerk heeft verleend.

 

Overlijdensrisicoverzekering

NHG stelt ook als voorwaarde dat het gedeelte van de hypotheek dat boven 80% van de marktwaarde van de woning uit komt, wordt afgedekt met een overlijdensrisicoverzekering. Duisenburgh Financieel Advies kan u hierin adviseren.

 

Jaarlijkse daling

De komende jaren daalt de maximale hypotheeksom van NHG elk jaar.

  • Vanaf 01.07.2014: EUR 265.000,-
  • Vanaf 01.07.2015: EUR 245.000,-
  • Vanaf 01.07.2016: EUR 225.000,-

 

Financiering restschuld

Ook als u geen hypotheek met NHG heeft, zijn er steeds meer mogelijkheden om uw restschuld mee te financieren. Duisenburgh Financieel Advies kan u hierin adviseren en de mogelijkheden voor u op een rijtje zetten. U bent altijd welkom voor een vrijblijvend gesprek.

HERSTEL WONINGMARKT: Waarom nu een woning kopen?

De kranten laten ons een herstel van de woningmarkt zien met recente koppen als ‘NVM: Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht’ en ‘Kadaster: Forse stijging registraties februari’. Hoe staat het er werkelijk voor op de woningmarkt en specifiek in onze regio? Waarom nu een huis kopen?

 

De feiten op een rij

In de totale markt werden er naar schatting 46.500 huizen verkocht in het vierde kwartaal van 2014. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op 215.000 euro. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en 5% hoger dan op het dieptepunt. In Zuidoost Brabant zijn in hetzelfde kwartaal 14,4% meer woningen verkocht. De huizenprijzen stegen gemiddeld met 1,7% in de regio. De NVM ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in 2015. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil teruggelopen tot 4,3%.

 

Kadaster

Ook het kadaster publiceerde recent cijfers. De huizenverkoop in Nederland is in februari fors gestegen, zowel ten opzichte van januari (23,9 procent stijging) als in vergelijking met februari vorig jaar (16,6 procent stijging). Zowel op maand- als op jaarbasis waren twee-onder-éénkapwoningen het meest in trek, met plussen van respectievelijk 36,1 en 17,5. Het Kadaster maakte ook bekend dat het aantal geregistreerde hypotheken op jaarbasis met 15,7 procent steeg tot 17.229 en op maandbasis met 20,9 procent tot 14.253 stuks.

 

Broos herstel

Voornoemde feiten moeten we echter ook in de context plaatsen van het per 1 januari 2015 vervallen van de tijdelijk hogere vrijstelling schenkbelasting, de verlaging van het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie, de dalende Loan-to-Value en het gegeven dat nog niet alle regio’s in Nederland profiteren van de opbloei. Het herstel is broos, maar feitelijk zichtbaar en lijkt zich door te zetten in de komende maanden.

 

Waarom nu een huis kopen?

Huizenprijzen zijn realistisch, de rente staat historisch laag en er is meer keus, dus meer kans op het vinden van uw droomhuis. Redenen voor woningzoekenden om zich actief op de woningmarkt te begeven. Heeft u een woning op het oog? Weet u waar u op moet letten? Vóór de handtekening wordt gezet, moet u heel wat overwegen, regelen en beslissen. Hoeveel kunt u lenen? Hoeveel wilt u lenen? En hoe vindt u de juiste hypotheek? Een Erkend Hypotheekadviseur kan u daarbij helpen. Tip: onderzoek van MoneyView toonde aan dat u in elke situatie goedkoper uit bent met een hypotheek via een onafhankelijke adviseur dan via een bank die eigen producten verkoopt.

Rentevast periode hypotheek loopt af, wat nu?

Rentevast periode hypotheek loopt af, wat nu?

 

Als de rentevast periode van uw hypotheek ten einde loopt, ontvangt u een voorstel van uw hypotheekverstrekker. De meeste hypotheekaanbieders sturen hun klanten pas kort voor het einde van de rentevast periode een nieuw rentevoorstel. Daardoor blijft er weinig tijd over om hypotheekrentes en voorwaarden te vergelijken en elders een hypotheekofferte op te vragen.

 

Loopt u rentevast periode bijna af? Oriënteer u dan tijdig. U hoeft namelijk niet bij uw huidige hypotheekverstrekker te blijven. Misschien biedt een andere bank of hypotheekaanbieder u een veel lagere rente voor uw hypotheek. Het einde van de rentevast periode is ook een mooi moment om eens te kijken of uw hypotheek nog wel aansluit bij uw huidige wensen. Tip: Zet ruim van tevoren in uw agenda dat u hypotheekrentes gaat vergelijken of elders een hypotheekofferte gaat opvragen. Dat scheelt soms aanzienlijk in de hoogte van de hypotheekrente. Ook krijgt u inzicht in de verschillen tussen korte en lange rente.

 

Korte en lange rente

In 2013 is de korte rente onverminderd laag gebleven. De verwachting is ook niet dat de Europese Centrale Bank in 2014 renteverhogingen gaat doorvoeren . Zij verwacht namelijk dat de inflatie in de eurozone voorlopig op een laag niveau zal blijven. Verbeterde economische vooruitzichten en uitspraken van de FED zorgen dat de lange rente in 2013 wel harder is opgelopen. De lange rente is historisch gezien echter nog steeds zeer laag.

 

Verschillen

Hoeveel verschil zit er nu eigenlijk tussen bijvoorbeeld een 10-jaars vaste rente en een variabele rente? En hoeveel verschil zit er tussen de tarieven van de diverse aanbieders? In onderstaande tabel worden de hoogste en laagste tarieven in de markt weergegeven voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie:

NHG variabel varieert van 2,25 tot 3,25
NHG 10 jaar vast varieert van 3,55 tot 4,7

Rentewijzigingen voorbehouden.

 

Het verschil in rentetarief tussen de verschillende aanbieders is best schrikbarend te noemen. Wel is het goed om appels met appels te vergelijken. De voorwaarden kunnen behoorlijk van elkaar afwijken. Daarnaast is de hypotheekvorm ook van invloed op het rentetarief.

 

Wijsheid

Wat nu wijsheid is bij het maken van een rentekeuze, hangt af van uw persoonlijke situatie. Hoe korter de rentevast periode van uw hypotheek, hoe sneller eventuele renteverhogingen invloed hebben op de woonlasten. Dient u een keuze te maken voor een nieuwe rentevast periode van uw hypotheek? Dan is een afspraak met een onafhankelijk financieel adviseur geen overbodige luxe. Deze vergelijkt bovendien diverse aanbieders voor u.

De restschuld bij verkoop van uw woning

Mijn huis staat onder water! Deze zin komen we steeds vaker tegen in onze hypotheekadviesgesprekken. Maar wat betekent het nu eigenlijk?

 

Een huis staat onder water als de verwachte verkoopprijs lager is dan de hypotheek. Door deze zogenaamde onderwaarde kan bij verkoop van het huis een restschuld ontstaan.

 

Het komt steeds vaker voor dat bij verkoop van een woning een restschuld ‘resteert’.  Het verschil tussen de huidige waarde van de woning en de hypotheekschuld kan zomaar € 20.000 of € 30.000 zijn, mede als gevolg van de dalende woningprijzen van de afgelopen jaren. Steeds meer huishoudens krijgen te maken met een ‘huis onder water’.

Over de restschuld bestaat nog veel onduidelijkheid bij woningbezitters. Wij nemen graag enkele onduidelijkheden weg.

 

Mijn huis staat onder water. Kan ik dan niet verhuizen?

Een restschuld hoeft geen belemmering te zijn om te verhuizen of te verbouwen. Bij Duisenburgh weten we dat er in een groot aantal situaties voldoende mogelijkheden zijn om toch een nieuwe woning aan te kopen. In veel gevallen kan een bank de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Wat er precies mogelijk is, hangt wel af van uw inkomen en overige factoren.  Het mes snijdt op de woningmarkt ook aan twee kanten. Het is niet meer zo vanzelfsprekend dat alle woningen stijgen in waarde. Sterker nog: een daling van de huizenprijzen is aan de orde van de dag geweest de afgelopen jaren. Dit biedt ook een voordeel: u betaalt minder voor uw nieuwe woning dan vroeger.

 

Verhuizing met een restschuld: de mogelijkheden

Er zijn een aantal mogelijkheden die u heeft in het geval van een huis onder water.

  1. U lost uw restschuld (gedeeltelijk) af met eigen geld. Een voordeel hiervan is dat uw maandelijkse lasten zullen dalen.
  2. U ontvangt een schenking van uw ouder(s) en lost hiermee de restschuld af.  Ouders kunnen tot 1 januari 2015 een bedrag tot € 100.000 aan een kind te schenken ten behoeve van de aflossing van de restschuld.
  3. Houd rekening met een periode van 10 jaar waarbinnen de restschuld wordt afgelost. Dit is de maximale periode waarin de rente voor een restschuld fiscaal aftrekbaar is.
  4. Uw huidige bank kan onder voorwaarden de restschuld meefinancieren met de aankoop van een nieuwe woning. In geval van zo’n restschuldfinanciering leent u niet alleen voor de aanschaf van de nieuwe woning maar ook voor de restschuld die is ontstaan bij de verkoop van de oude woning.
  5. Voor hypotheken onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. Zie hierna.

 

Ik heb een woning met NHG. Geldt voor mij dan kwijtschelding van restschuld?

Als u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft, kan NHG uw eventuele restschuld na verkoop van de woning zelfs in een aantal gevallen kwijtschelden. Dit is het geval als u uw huis gedwongen moet verkopen vanwege een inkomensdaling buiten uw schuld of als gevolg van een scheiding, werkloosheid of het overlijden van uw partner. Vraag gerust naar de specifieke NHG-voorwaarden op dit gebied.

 

Ik kan de hypotheek zeker het beste bij mijn bank regelen?

Of u kunt verhuizen, hangt dus af van méér factoren. Uw inkomen, het beleid van de hypotheekverstrekker of bank. Of van de hypotheekvorm. Ook de reden van uw verhuizing kan van invloed zijn. Elke bank of hypotheekverstrekker kijkt hier anders tegen aan. Elke bank of hypotheekverstrekker hanteert bijvoorbeeld haar eigen criteria om in aanmerking te komen voor een restschuldfinanciering. De voorwaarden zijn onder andere gebaseerd op inkomen en hoogte van de restschuld. Het kan dus heel goed zijn dat de voorwaarden van een andere bank of hypotheekverstrekker op dit gebied gunstiger zijn dan de voorwaarden van uw eigen bank. Wel zo verstandig om hier rekening mee te houden en te anticiperen op méér of betere mogelijkheden die er zijn.

 

Advies over uw restschuld bij verkoop van uw woning

Bij Duisenburgh hebben we het totaaloverzicht van de best passende hypotheekvoorwaarden. Wel zo handig voor u. Er zijn immers ontzettend veel hypotheekaanbieders en banken. Door onze omvang kunnen wij bij banken, verzekeraars en andere geldverstrekkers ook de betere voorwaarden en scherpere tarieven bedingen. Neem gerust contact met ons op als u hierover meer wilt weten.