Financieel advies

Een aflosvrije hypotheek, mag dat nog?

Een bijdrage door: Dirk Schellens

Is de aflossingsvrije hypotheek nog mogelijk?

Het korte antwoord: ja. Sterker nog: de aflosvrije hypotheek wint de laatste tijd weer aan populariteit, terwijl veel mensen in de veronderstelling zijn dat deze hypotheekvorm niet meer afgesloten mag worden.
Een aflosvrije financiering kan in veel gevallen nog steeds afgesloten worden. Afhankelijk van uw wensen en doelstellingen op de korte en lange termijn, kan het zelfs een interessante oplossing zijn!

Waarom is de interesse in aflosvrij financieren verdwenen?

Om deze vraag te beantwoorden gaan we een stukje terug in de tijd.
Een aflossingsvrije hypotheek was tot 2012 razend populair door de lage maandlasten. Gedurende de looptijd hoeft op deze financiering namelijk niet afgelost te worden. Het maandbedrag bestaat alleen uit rente.

Toch moet er uiteraard wel ooit afgelost worden. Aan het einde van de financieringstermijn dient de hypotheek in één keer afgelost te worden. Hoe? Door gebruik te maken van spaargeld, het verkopen van de eigen woning, of het aangaan van een nieuwe financiering. In de vorige economische crisis kwamen veel mensen hierdoor in de problemen. Zij hadden niet afgelost, niet gespaard en de waarde van de woning daalde verder dan het saldo van de hypotheek. Het huis stond dan “onder water” en bij verkoop ontstond een flinke restschuld met financiële problemen tot gevolg.

De overheid greep daarom vanaf 1 januari 2013 in, door consumenten te ontmoedigen om een aflosvrije hypotheek aan te gaan. Starters op de woningmarkt hebben geen recht op hypotheekrenteaftrek als zij niet de intentie hebben om structureel (maandelijks of minimaal jaarlijks) op de schuld af te lossen. De leningvormen die vanaf dat moment afgesloten konden worden, zijn: lineair of annuïtair.

Rekenvoorbeeld:

2013:

Volledig annuïtair:
Bij een financiering van € 300.000 (op een woning met een WOZ-waarde van € 300.000), waarbij een starter 4,5% rente betaalt, was het bruto maandbedrag voor een annuïteiten lening:
€ 1520 euro -/- de belastingteruggave € 405 euro = de netto maandlast € 1115.

Combinatie aflosvrij/annuïtair:
Bij een financiering van € 300.000, verdeeld in annuïtair € 150.000 4,5% en aflosvrij € 150.000 4,7% (deze rente is vaak wat hoger):
bruto maandlast € 1348 -/- de belastingteruggave € 165 = de netto maandlast € 1183.

Voor een lagere netto maandlast werd dus meer afgelost, dat wil iedereen!

Mensen die al een hypotheek hadden op 31-12-2012 hielden het recht op de renteaftrek van hun bestaande financiering. Zij mochten de oude leningvorm zelfs voortzetten bij een nieuwe woning. Toch gaan geldverstrekkers hier niet volledig in mee en financieren maar tot de helft van de waarde van de nieuwe woning aflosvrij. Voor deze groep consumenten was het bij de wens voor een lagere maandlast nog wel interessant om deze vorm deels te behouden.

Wat is er de laatste jaren veranderd?

De rente is enorm gedaald! Consumenten krijgen een percentage terug van de betaalde rente. Dit percentage wordt berekend over de aftrekbare lening, minus een fiscale bijtelpost: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait bedraagt in vele gevallen 0,6% van de WOZ-waarde.

Stel, de WOZ-waarde van de woning bedraagt 300k dan is het eigenwoningforfait 0,6% dus: € 1800.

Als we teruggaan naar het vorige rekenvoorbeeld en we verlagen de rente van 4,5% naar 1,5% gebeurt er het volgende:

Volledig annuïtair:
Bij een financiering van € 300.000 (op een woning met een WOZ-waarde van € 300.000), waarbij een starter 1,5% rente betaalt, is het bruto maandbedrag voor een annuïteitenlening:
bruto maandlast € 1035 -/- de belastingteruggave € 84 = de netto maandlast € 951.

Combinatie aflosvrij/annuïtair:
Bij een financiering van € 300.000, annuïtair € 150.000 1,5% rente en aflosvrij € 150.000 1,7% rente (deze rente is niet altijd meer hoger):
bruto maandlast € 730 -/- belastingteruggave € 4 en dus netto maandlast € 726.

Zoals u ziet is het door de lage rentestand interessanter dan voorheen om aflosvrij te financieren. Het levert een flexibiliteit op, doordat de huidige maandlasten lager zijn. Ondanks de lagere maandlasten wordt door het niet hebben van fiscale voordelen een aflossingsvrije financiering zwaarder getoetst dan een financiering die wel volledig aftrekbaar is.

Wat is de beste keuze: aflossingsvrij of niet?

Deels aflosvrij financieren is volledig afhankelijk van de financiële situatie nu en in de toekomst. Binnen een adviestraject kijken wij naar een totaal financieel plan, met een analyse op de inkomsten en uitgavenstromen en risico’s.
Wat worden uw dure jaren? Wanneer geniet u een hoger of juist lager inkomen? Deze en nog vele andere vragen brengen wij goed in kaart voordat we een antwoord geven op de vraag of aflossingsvrij financieren verstandig en passend is.

Bij de specialisten van Duisenburgh Financieel Advies kunt u terecht voor een adviesgesprek. Wij stellen u de juiste vragen om samen tot het antwoord op de vraag te komen welke financieringsvorm het best bij u past. Neem gerust contact met ons op voor het plannen van een afspraak.

Let op: aflosvrij financieren brengt naast lagere lasten ook fiscale (en mogelijk nadelige) gevolgen voor de toekomst met zich mee.